아파트처럼 시세가 명확하고 거래가 활발한 부동산을 증여할 때, 많은 분들이 아파트 증여 가액 평가를 어떻게 해야 증여세를 줄일 수 있을지 고민합니다. 원칙적으로 증여일 현재의 시가로 평가해야 하지만, 이 ‘시가’를 어떻게 해석하느냐에 따라 세금의 기준이 되는 과세표준이 달라지기 때문입니다. 잘못된 평가 기준을 적용하면 국세청의 추징 대상이 되거나, 반대로 절세 기회를 놓칠 수도 있습니다.
저는 15년 경력의 부동산 전문 칼럼니스트이자, 부동산 세금 컨설팅 전문가로서, 아파트 증여 가액 평가에 대한 국세청의 판단 기준과 합법적인 절세 전략을 명쾌하게 해설해 드리겠습니다. 기준시가, 매매 사례가액, 감정가액 중 당신의 아파트에 가장 유리한 평가 방법을 선택하는 핵심 노하우를 얻을 수 있을 것입니다.
📄 목차
아파트 증여 가액 평가 원칙: ‘시가주의’의 함정과 국세청 기준
아파트 증여 가액 평가는 증여일 전후 3개월 이내에 해당 아파트 또는 유사한 아파트의 매매 사례가액, 감정가액, 공매가액 등을 ‘시가’로 인정하는 것이 원칙입니다. 아파트는 시세 확인이 쉽기 때문에 국세청은 시가와의 차이가 크면 인정하지 않고 시가로 재평가하여 증여세를 추징할 가능성이 높습니다.
여기서 ‘유사 매매 사례가액’이란, 면적, 위치, 용도, 기준시가 등이 비슷한 다른 아파트의 거래 가격을 의미합니다. 동일 단지, 동일 평형의 거래가액이 있다면, 이는 강력한 시가 인정액이 됩니다. 만약 증여 가액을 이 시가 인정액보다 낮게 신고할 경우, 국세청은 시가 미달액에 대해 증여세를 재계산하고 가산세까지 부과할 수 있으므로 주의해야 합니다.
매매 사례가액이 없는 경우: ‘유사 매매 사례가액’ 찾기
만약 증여일 전후 3개월 이내에 증여하려는 아파트의 매매 사례가 전혀 없다면, 세법에서는 ‘유사 매매 사례가액’을 찾아 시가로 인정합니다. 이때 유사한 매매 사례가액을 찾을 때는 면적, 위치, 용도뿐만 아니라 기준시가의 차이까지 고려해야 합니다. 기준시가 차이가 5% 이상 나거나, 시세가 불분명한 지역의 경우 유사 매매 사례가액으로 인정받기 어렵습니다.
이러한 복잡한 시가 판단을 피하고 싶을 때, 혹은 증여세를 획기적으로 줄이고 싶을 때 고려하는 것이 바로 감정가액 활용 전략입니다.
감정가액 활용 전략: 기준시가보다 감정가액을 언제 신청해야 유리한가?
아파트 증여 가액 평가 시 감정가액을 활용하는 것은 세금을 줄이는 유일한 합법적 방법 중 하나입니다. 감정가액은 시가 인정액 중 하나이므로, 증여일 전후 3개월 이내에 공신력 있는 감정평가기관 2곳 이상에서 감정평가를 받아 증여세를 신고할 수 있습니다.
감정가액 활용이 가장 유리한 경우는 다음과 같습니다.
| 상황 구분 | 평가액 선택 | 유리한 이유 |
|---|---|---|
| 주변 시세가 급등했을 때 | 감정가액 | 실제 시가보다 낮게 평가될 가능성 있음 |
| 동일 평형 매매 사례가 없을 때 | 감정가액 | 국세청이 유사 사례가 아닌 감정가액을 시가로 인정 |
| 보유 부동산이 급매로 낮은 가격에 거래될 가능성 있을 때 | 감정가액 | 감정가액을 확정하여 추후 급매가가 시가로 인정되는 것을 방지 |
| 증여 후 주택 가격이 급등할 것으로 예상될 때 | 감정가액 | 감정가액으로 증여 가액을 확정하면 미래 상승분은 비과세 |
✨ Pro-Tip: 감정평가 수수료 이상의 절세 효과를 노려라
감정평가를 받는 데는 수수료가 들지만, 만약 감정가액이 시세보다 낮게 나오거나, 감정가액을 통해 시가를 확정하여 국세청의 재평가를 막을 수 있다면, 이는 수수료 이상의 절세 효과를 가져옵니다. 특히 급매가 거래되거나 호가가 요동치는 불안정한 시점에는 감정평가를 통해 증여 가액을 확정하는 것이 가장 안전하고 현명한 아파트 증여 가액 평가 전략입니다.
증여세는 과세표준에 따라 10%에서 50%까지 누진세율이 적용되므로, 평가액 1억 원을 줄이는 것은 세금 1천만 원에서 5천만 원을 줄이는 효과로 이어질 수 있습니다. 이러한 부동산 증여세와 상속세를 줄이는 가장 효과적인 방법은 ‘부동산 증여세와 상속세를 줄이는 가장 효과적인 방법은 무엇인가?’ 글에서 전체적인 로드맵을 확인할 수 있습니다.
기준시가 신고 가능한 예외 상황: ‘시가 인정액 없음’을 활용하는 절세 팁
아파트 증여 가액 평가 시 원칙은 시가이지만, 다음과 같은 예외적인 상황에서는 기준시가로 증여세를 신고할 수 있습니다. 이는 사실상 가장 큰 절세 기회입니다.
- 증여일 전후 3개월 이내에 동일하거나 유사한 아파트의 매매 사례가 없는 경우.
- 증여자가 감정평가를 받지 않았고, 국세청도 시가 인정액을 찾지 못한 경우.
이 경우, 기준시가로 신고하는 것이 합법적으로 허용됩니다. 기준시가는 시세보다 훨씬 낮게 책정되는 경우가 많으므로, 시세가 급등하여 매매 사례가액이 높게 형성되어 있을 때 이 예외 상황을 활용하면 증여세를 획기적으로 줄일 수 있습니다. 다만, 국세청이 증여세 신고 후에도 적극적으로 시가 인정액을 찾아 추징할 수 있으므로, 자진해서 감정평가를 받는 것이 안전할 수도 있습니다.
이러한 증여 가액 평가의 복잡성 때문에 ‘증여와 상속 중 어느 것이 유리할까? 시기별 절세 전략 총정리’ 글에서 다루었듯이, 증여 시점을 잘 선택하고 증여세를 미리 납부하는 장기적인 전략이 필수적입니다.
결론
아파트 증여 가액 평가는 시가 인정액이 있는지를 기준으로 판단해야 합니다. 시세와 기준시가 중 유리한 것을 고르는 것이 아니라, 시가로 인정되는 가액 중 가장 낮은 것을 선택하는 것이 핵심입니다. 현재 시세가 급등했거나, 동일 평형의 매매 사례가액이 높다면, 감정평가를 통해 낮은 감정가액을 받아 증여세를 신고하는 것이 가장 합법적이고 효과적인 절세 방법입니다. 증여 실행 전에 반드시 전문 세무사 또는 감정평가사와 상담하여 당신의 아파트에 가장 유리한 평가액을 확정하시기 바랍니다.
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고지 문구: 본 글은 2025년 12월 기준으로 작성되었으며, 개인적인 경험을 바탕으로 한 정보 제공을 목적으로 합니다. 아파트 증여 가액 평가 기준은 세법과 국세청의 예규에 따라 복잡하게 적용되며, 시가 인정액 유무에 따라 세금 규모가 크게 달라집니다. 증여 실행 전 반드시 부동산 전문 세무사와의 상담을 통해 당신의 개별 상황에 맞는 최적의 평가 및 신고 방법을 확정해야 합니다.