부동산 증여세와 상속세를 줄이는 가장 효과적인 방법은 무엇인가?

부동산은 대한민국 자산의 대부분을 차지하며, 특히 아파트나 꼬마빌딩을 자녀에게 승계할 때 발생하는 부동산 증여세 상속세 절세 전략은 다른 어떤 재산보다도 복잡하고 중요합니다. 부동산은 현금처럼 쪼개서 증여하기 어렵고, 가격 변동성과 세금 기준이 되는 평가액을 어떻게 설정하느냐에 따라 세금이 수억 원씩 달라질 수 있기 때문입니다.

저는 15년 경력의 부동산 전문 칼럼니스트이자, 자산 관리 컨설턴트로서, 수많은 가족의 부동산 승계 계획을 성공적으로 이끌었습니다. 이 글에서는 부동산 증여세 상속세 절세를 위한 가장 효과적이고 합법적인 3가지 핵심 노하우를 제시하고, 아파트, 상가 등 유형별로 세금을 줄이는 구체적인 전략을 알려드리겠습니다.

부동산 증여세 상속세 절세의 첫 번째이자 가장 중요한 전략은 세금의 기준이 되는 부동산 가액을 어떻게 평가할 것인가입니다. 증여세는 증여일 현재의 시가를 기준으로 평가하는 것이 원칙이지만, 시가를 산정하기 어려운 경우 기준시가(공시가격, 개별공시지가 등)를 활용할 수 있습니다.

이 평가액을 잘 조정하는 것만으로도 증여세를 획기적으로 줄일 수 있습니다. 특히 아파트와 같이 매매 사례가 많아 시가 산정이 용이한 자산과, 상가나 꼬마빌딩처럼 시가 산정이 어려운 자산을 구분하여 접근해야 합니다.

아파트처럼 시세가 명확한 부동산은 원칙적으로 시가(증여일 전후 3개월 이내 매매, 감정, 수용, 경매, 공매가액)로 평가해야 합니다. 만약 시가보다 낮은 기준시가로 신고하면 국세청이 시가와의 차액에 대해 증여세를 추징할 가능성이 매우 높습니다.

하지만 시세가 명확하지 않은 아파트라면 감정평가를 통해 시가를 확정할 수 있습니다. 만약 현재 시세가 급등하여 기준시가보다 훨씬 높다면, 감정평가를 통해 오히려 시세를 확정하여 증여세를 신고하는 것이 유리할 수도 있습니다. 감정평가액이 시가보다 낮게 나오면 절세 효과를 볼 수 있기 때문이죠. 이처럼 아파트 증여 시 감정가액 활용 여부에 대한 구체적인 판단 기준은 ‘아파트 증여 시 기준시가와 감정가액 중 무엇으로 신고해야 유리한가?’ 글을 통해 심도 있게 다룰 수 있습니다.

부동산 증여세 상속세 절세에서 부담부증여는 채무만큼 증여재산가액을 줄여주므로 매우 효과적입니다. 하지만 이 채무 부분에 대해 증여자에게 양도소득세가 부과된다는 리스크를 안고 있습니다. 따라서 부담부증여를 실행할 때는 양도세 리스크를 최소화하는 방안을 함께 마련해야 합니다.

양도세 리스크를 최소화하는 가장 강력한 방법은 증여자가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우에 부담부증여를 실행하는 것입니다. 이 경우 채무 부분에 대해 발생하는 양도차익에 대해 양도소득세가 비과세되므로, 증여자는 양도세 부담 없이 증여세를 획기적으로 줄일 수 있습니다.

이러한 부담부증여의 명과 암에 대한 자세한 분석은 ‘부담부증여는 여전히 효과적인가? 양도세와 증여세 비교 분석’ 글에서 양도세 시뮬레이션 결과를 통해 확인하실 수 있습니다.

60대 건물주 E씨는 시가 50억 원, 기준시가 30억 원의 꼬마빌딩을 보유하고 있습니다. E씨는 꼬마빌딩의 가치가 앞으로 더 오를 것으로 판단하여 자녀에게 사전 증여를 결정했습니다. 꼬마빌딩은 아파트와 달리 매매 사례가 적어 시가 산정이 어렵습니다.

E씨는 기준시가 30억 원을 기준으로 증여세를 신고했습니다. 시가 50억 원을 기준으로 신고했을 때보다 증여세 과세표준을 20억 원이나 줄이는 효과를 보았습니다. 이처럼 시가와 기준시가의 차이가 큰 부동산은 기준시가를 활용하여 증여하는 것이 효과적입니다. 이러한 꼬마빌딩이나 상가 건물을 사전 증여하여 상속세를 아끼는 방법은 ‘꼬마빌딩이나 상가 건물을 사전 증여하여 상속세를 아끼는 방법은?’ 글에서 더욱 자세한 전략을 얻을 수 있습니다.

부동산 증여세 상속세 절세를 위한 가장 쉽고 기본적인 전략 중 하나는 부부 공동명의 전환입니다. 배우자 간 증여는 10년간 6억 원까지 비과세 공제를 받을 수 있어, 취득세 외에는 세금 부담 없이 공동명의로 전환할 수 있습니다.

부부 공동명의는 미래의 상속세를 줄이는 데 매우 효과적입니다. 한 명의 명의로 되어 있던 재산을 50%씩 분산하면, 두 사람의 재산이 각각 50%씩 줄어듭니다. 이는 한 사람의 사망 시 상속재산가액을 절반으로 줄여주어 상속세 부담을 획기적으로 낮춥니다.

또한, 두 사람 모두 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건을 충족하면, 장기적으로는 양도소득세와 종합부동산세(종부세) 절감 효과까지 누릴 수 있습니다. 이처럼 부부 공동명의로 부동산을 이전하면 미래의 상속세가 줄어드는가? 에 대한 궁금증은 ‘부부 공동명의로 부동산을 이전하면 미래의 상속세가 줄어드는가?’ 글에서 세부적인 분석과 함께 확인할 수 있습니다.

결론

부동산 증여세 상속세 절세는 ①평가액 조정, ②부담부증여(양도세 비과세 요건 활용), ③장기적인 공동명의 전환이라는 3가지 핵심 축을 중심으로 이루어져야 합니다. 특히 부동산은 자산 가치 상승분이 크므로, 10년 주기 증여 법칙에 따라 미리 증여를 시작하여 미래의 자산 가치 상승분을 비과세로 이전하는 장기적인 안목이 필수적입니다. 이 모든 전략을 통해 당신의 소중한 부동산 자산이 세금 리스크 없이 성공적으로 승계되기를 바랍니다.

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고지 문구: 본 글은 2025년 12월 기준으로 작성되었으며, 개인적인 경험을 바탕으로 한 정보 제공을 목적으로 합니다. 부동산 증여세와 상속세법은 매년 개정될 수 있으며, 특히 취득세 및 양도소득세가 복잡하게 얽혀 있으므로, 증여 실행 전 반드시 부동산 전문 세무사와의 상담을 통해 당신의 개별 상황에 맞는 최적의 절세 플랜을 확정해야 합니다.