꼬마빌딩이나 상가 건물을 사전 증여하여 상속세를 아끼는 방법은?

꼬마빌딩이나 상가 건물은 은퇴 후 현금 흐름을 책임지는 주요 자산이자, 미래 세대에게 물려줄 때 가장 높은 상속세 부담을 안기는 자산 중 하나입니다. 현금이나 주식과 달리 꼬마빌딩은 쪼개서 증여하기 어렵고, 가격 상승 폭이 클 경우 상속 시점에 엄청난 세금 폭탄이 될 수 있습니다. 따라서 꼬마빌딩 사전 증여를 통한 장기적인 절세 전략이 필수적입니다.

저는 15년 경력의 부동산 전문 칼럼니스트이자, 자산 관리 전문가로서, 꼬마빌딩 사전 증여를 통해 상속세를 획기적으로 줄이는 3가지 핵심 전략을 제시해 드립니다. 특히 아파트와 달리 시가 산정이 어려운 꼬마빌딩의 특성을 활용한 평가액 조정 전략과 부담부증여 활용 팁을 구체적으로 알려드리겠습니다.

꼬마빌딩 사전 증여의 가장 큰 절세 이점은 ‘시가 산정의 불명확성’을 활용할 수 있다는 점입니다. 아파트와 달리 꼬마빌딩이나 상가 건물은 매매가 활발하지 않아 증여일 전후 3개월 이내에 매매 사례가액을 찾기 어렵습니다. 이 경우 세법은 기준시가, 감정가액, 환산가액 등을 시가로 인정합니다.

기준시가는 보통 시가의 70~80% 수준에서 책정되므로, 이를 증여 가액으로 신고할 경우 시가보다 낮은 금액을 기준으로 증여세를 납부할 수 있습니다. 즉, 기준시가를 활용하여 증여 가액을 낮추는 것이 꼬마빌딩 증여의 핵심 전략입니다. 물론 국세청은 기준시가가 시세와 차이가 클 경우 감정평가를 요구할 수 있으므로, 대비가 필요합니다.

시가 30억 원, 기준시가 20억 원의 꼬마빌딩을 자녀에게 증여할 경우, 기준시가로 신고하면 증여세 과세표준이 10억 원이나 줄어듭니다. 만약 국세청이 이 차액을 문제 삼아 시가인 30억 원으로 재평가하려 한다면, 증여자는 감정평가를 통해 20억 원과 30억 원 사이의 감정가액을 제시하여 증여 가액을 합리적인 수준으로 확정할 수 있습니다. ‘아파트 증여 시 기준시가와 감정가액 중 무엇으로 신고해야 유리한가?’ 글에서 다루었듯이, 감정평가는 증여 가액을 확정하는 강력한 수단이 됩니다.

이처럼 꼬마빌딩 사전 증여는 증여 시점을 잘 선택하고 평가액을 합리적으로 조정할 경우, 다른 자산보다 높은 절세 효과를 볼 수 있습니다.

꼬마빌딩 사전 증여에서 부담부증여는 필수 전략 중 하나입니다. 꼬마빌딩에는 보통 임대보증금이나 대출금이 포함되어 있으므로, 이 채무를 자녀에게 승계하여 증여 재산가액을 크게 줄일 수 있습니다. 채무액만큼 증여세 과세표준이 줄어들기 때문이죠.

특히 꼬마빌딩의 경우, 주택과 달리 임대보증금을 승계하는 것도 부담부증여에 해당합니다. 이 임대보증금은 금액이 클 경우 증여세 절감에 큰 도움이 됩니다. 하지만 ‘부담부증여는 여전히 효과적인가? 양도세와 증여세 비교 분석’ 글에서 다루었듯이, 채무를 승계한 부분에 대해 증여자에게 양도소득세가 부과되는 리스크를 반드시 고려해야 합니다.

✨ Pro-Tip: 부담부증여 후 자녀의 자금 출처 관리가 핵심

꼬마빌딩 사전 증여의 성공은 자녀가 승계한 채무를 자력으로 상환할 수 있는지를 증명하는 데 달려 있습니다. 국세청은 자녀가 승계한 임대보증금이나 대출금을 부모가 대신 갚아준다면, 그 금액만큼 ‘재증여’로 간주하여 증여세를 추징합니다.

이를 피하기 위해서는 자녀가 빌딩의 임대 소득을 받아 채무를 상환하거나, ‘자녀에게 세금 없이 증여할 수 있는 한도는 얼마인가? (증여재산공제)’ 글의 조언처럼 10년 합산 공제 한도 내에서 부모에게 합법적으로 현금을 증여받아 상환해야 합니다. 즉, 부담부증여를 실행한 후에도 자금 흐름의 투명성을 철저히 관리하는 것이 핵심입니다.

꼬마빌딩 사전 증여의 효과를 확실히 하기 위해서는 자녀가 증여받은 후 ‘임대 사업자’로 등록하고, 임대 소득에 대한 소득세 신고를 해야 합니다. 이는 국세청에 이 건물의 실질적인 소유권과 운영권이 자녀에게 넘어갔음을 입증하는 강력한 증거가 됩니다.

만약 명의만 자녀에게 넘기고, 부모가 계속 임대차 계약 관리, 세금 신고, 대출 상환 등을 처리한다면, 이는 ‘명의신탁’으로 간주될 수 있으며, 증여 자체가 무효화되거나 가산세가 부과될 수 있습니다.

국세청이 인정하는 꼬마빌딩 사전 증여의 진정성을 확보하기 위한 3가지 증거는 다음과 같습니다.

1. 임대 사업자 명의 변경: 증여 후 지체 없이 자녀 명의로 임대 사업자를 등록하고 부가가치세 및 종합소득세 신고를 자녀가 직접 한다.
2. 임대 소득 전액 관리: 임대료 및 관리비 수입을 자녀 명의 계좌로 받고, 건물 관련 지출(대출 이자, 재산세 등)도 자녀 명의 계좌에서 처리한다.
3. 대출 채무 명확한 승계: 대출 채무를 자녀 명의로 확실히 승계하고, 자녀가 임대 소득 등을 통해 자력으로 이자와 원금을 상환한 내역을 남긴다.

이러한 자금 흐름의 투명성은 ‘자금 출처 조사와 세무 조사를 피하는 신고 및 관리 비법은?’ 글에서 다루었듯이, 세무 조사를 피하는 가장 강력한 방어막이 됩니다.

결론

꼬마빌딩 사전 증여는 재산 규모가 큰 자산가에게 상속세 최고 세율(50%)을 피하고 낮은 증여세율로 재산을 물려줄 수 있는 최고의 전략입니다. 성공을 위한 3원칙은 다음과 같습니다. ① 기준시가를 활용한 평가액 조정, ② 부담부증여를 통한 증여세 절감 및 양도세 리스크 관리, ③ 증여 후 자녀의 임대 사업자 등록 및 투명한 자금 관리. 이 3가지 원칙을 철저히 준수하여 당신의 꼬마빌딩이 자녀에게 든든한 자산으로 승계되기를 바랍니다.

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고지 문구: 본 글은 2025년 12월 기준으로 작성되었으며, 개인적인 경험을 바탕으로 한 정보 제공을 목적으로 합니다. 꼬마빌딩 사전 증여는 평가액 조정, 부담부증여, 양도세, 종부세, 취득세 등 복잡한 세금이 얽혀 있으므로, 실행 전 반드시 부동산 전문 세무사와의 상담을 통해 당신의 개별 상황에 맞는 최적의 절세 플랜을 확정해야 합니다.