부담부증여는 여전히 효과적인가? 양도세와 증여세 비교 분석

자녀에게 부동산을 물려줄 때, 증여 재산에 담보된 부채(대출이나 전세 보증금)를 함께 이전하는 부담부증여는 오랫동안 강력한 절세 수단으로 활용되어 왔습니다. 부채만큼 증여재산가액이 줄어들어 당장의 증여세 부담을 획기적으로 낮출 수 있기 때문이죠. 하지만 세법 개정과 부동산 가격 상승으로 인해, 부담부증여가 과거처럼 무조건 유리한 절세 방법인지는 다시 한번 신중하게 따져봐야 합니다.

저는 15년 경력의 부동산 전문 칼럼니스트이자, 前 은행 대출 심사역의 경험을 바탕으로, 부담부증여의 명과 암을 해부했습니다. 이 글에서는 양도세와 증여세 비교 분석을 통해 부담부증여가 정말 당신에게 이득인지, 아니면 숨겨진 세금 폭탄을 안겨줄 수 있는지 객관적인 시뮬레이션 결과를 제시해 드리겠습니다.

부담부증여 효과 분석의 핵심은 증여자가 부담한 채무만큼 증여 재산가액이 줄어들어 증여세가 절감된다는 점입니다. 하지만 세법은 이 채무 부분에 대해 증여자가 채무를 유상으로 양도한 것으로 간주하여 양도소득세를 부과합니다. 즉, 세금의 종류가 증여세에서 양도세로 바뀌는 것일 뿐, 세금 자체가 사라지는 것은 아닙니다.

따라서 부담부증여가 유리하려면, 증여세율이 양도소득세율보다 높을 때여야 합니다. 현재 양도세는 일반 세율(6%~45%, 지방세 포함 최대 49.5%)이 적용되며, 장기보유특별공제 등 각종 공제를 받을 수 있습니다. 반면 증여세는 10%부터 시작하지만 공제 규모가 적어 고액 자산가일수록 증여세 최고세율(50%)에 빠르게 도달합니다.

이러한 특성 때문에 고가 부동산을 보유한 자산가에게는 부담부증여가 여전히 강력한 절세 수단으로 평가받지만, 양도차익이 크고 보유 기간이 짧아 장기보유특별공제를 충분히 받지 못하는 경우에는 양도세 폭탄을 맞을 위험이 있습니다.

양도소득세는 증여자가 갚아야 할 채무액이 전체 증여 재산가액에서 차지하는 비율만큼 양도차익이 발생한 것으로 보고 부과됩니다. 예를 들어, 시가 10억 원의 부동산에 전세 보증금 5억 원이 있다면, 채무 비율은 50%가 됩니다. 이 경우 양도세는 5억 원이 양도된 것으로 간주하여 계산됩니다. 만약 이 부동산을 2억 원에 취득했다면, 5억 원에 해당하는 취득가액 비율(50%)인 1억 원을 제외한 4억 원에 대해 양도소득세가 부과되는 것입니다.

따라서 취득가액이 낮을수록(양도차익이 클수록) 부담부증여로 인한 양도세 부담은 기하급수적으로 커지므로, 증여를 실행하기 전 반드시 양도세와 증여세 비교 분석을 통해 세금 규모를 시뮬레이션해야 합니다. 이처럼 세금의 종류가 바뀌는 복잡한 계산 과정을 단순화하고 최적의 결과를 도출하는 방법은 ‘증여·상속 절세 전략 A to Z: 2026년 완벽 가이드 (핵심 총정리)’ 글을 통해 로드맵을 확인할 수 있습니다.

부담부증여 효과 분석은 단순히 ‘증여세가 줄어든다’는 사실에 만족해서는 안 됩니다. 양도소득세가 얼마가 나오는지까지 종합적으로 판단하여 총 세금이 일반 증여보다 적을 때만 의미가 있습니다. 아래 표는 양도소득세에 유리한 조건과 증여세에 유리한 조건을 비교한 매트릭스입니다.

✨ Pro-Tip: 1세대 1주택자에게는 ‘최강의 절세 전략’이 될 수 있다

증여자가 1세대 1주택자이고 2년 이상 거주 조건을 충족하여 양도소득세 비과세 요건을 갖춘 경우라면, 부담부증여는 가장 강력한 절세 전략이 됩니다. 채무를 인수한 부분에 대해 양도세 비과세를 적용받아 세금이 0원이 되기 때문입니다. 이 경우 증여자는 양도세 부담이 완전히 사라지고, 수증자는 채무를 제외한 금액에 대해서만 증여세를 납부하게 되어 총 세금 부담이 획기적으로 줄어듭니다. 하지만 이 비과세 요건은 시가 12억 원을 초과하는 고가 주택의 경우 12억 원 초과분에 대해서는 양도세가 과세되므로 이 점을 유의해야 합니다.

부담부증여 효과 분석을 끝내고 실행하더라도, 수증자(자녀)에게는 또 다른 과제가 남아있습니다. 바로 인수한 채무를 상환할 수 있는 능력을 증명하는 것입니다. 국세청은 수증자가 인수한 부채를 제대로 갚지 못하거나, 상환 자금이 증여자로부터 은밀하게 흘러 들어왔다고 판단되면 해당 부채 상환 금액에 대해 다시 증여세를 추징할 수 있습니다.

이를 회피하기 위해서는 수증자가 채무를 상환할 때 사용한 자금에 대한 ‘자금 출처’를 명확히 소명해야 합니다. 급여 소득, 사업 소득, 또는 제3자(배우자 등)로부터 합법적으로 증여받은 자금 등, 상환 재원을 투명하게 입증해야만 추가적인 세무 조사 위험을 피할 수 있습니다.

따라서 수증자가 인수한 채무를 갚기 위한 자금을 부모로부터 추가로 증여받아야 한다면, ‘자녀에게 세금 없이 증여할 수 있는 한도는 얼마인가? (증여재산공제)’ 글의 조언을 따라 10년 합산 기간 내 비과세 증여 한도를 최대한 활용하거나, ‘자금 출처 조사와 세무 조사를 피하는 신고 및 관리 비법은?’ 글의 지침에 따라 차용증을 작성하고 이자를 실제로 지급하는 방법 등을 고려해야 합니다.

부담부증여 효과 분석 결과, 이 방법은 재산 규모가 크고 양도세 비과세 요건을 갖춘 부동산에 대해서는 여전히 매력적인 절세 수단입니다. 하지만 양도세 부담이 커질 경우 일반 증여보다 총세금이 더 나올 수 있다는 치명적인 단점도 있습니다.

실행 전에 반드시 다음 3가지를 체크해야 합니다. ① 증여자의 양도세 비과세 여부 확인, ② 양도세와 증여세를 합산한 총 세금 시뮬레이션, ③ 수증자의 부채 상환 능력(자금 출처) 확보. 이 3가지를 충족할 때만 부담부증여는 성공적인 절세 전략이 될 수 있습니다. 당신의 소중한 자산 승계 계획이 세금 리스크 없이 안전하게 완성되기를 바랍니다.

➡️ 부동산 증여세와 상속세를 줄이는 가장 효과적인 방법은 무엇인가?

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고지 문구: 본 글은 2025년 12월 기준으로 작성되었으며, 개인적인 경험을 바탕으로 한 정보 제공을 목적으로 합니다. 부동산 정책과 세법은 수시로 변경되며, 특히 부담부증여는 양도소득세 중과세율 적용 여부가 중요합니다. 실행 전 반드시 전문 세무사 또는 공인회계사와의 상담을 통해 당신의 개별 상황에 맞는 최종 확인을 거치시기 바랍니다.